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【签约订房】买房签合同就靠谱?没准你的合同是一纸空文

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买房签合同就靠谱?没准你的合同是一纸空文

  随着政策利好,最近出手买房的人越来越多。然而,在大多数人概念中,购房合同的签订就标志着买房流程的完结。殊不知,有一些合同在法律角度可能是无效的,如果和非产权所有人或非独立产权所有人签订的购房合同,是无法保障自身的合法权益的。

  确认产权所有人

  首先,在签订合同之前,务必要核实房屋出卖人的身份,如果其非产权所有人,且未得到产权人许可、无法提供同意证明书,那么与其签订的购房合同也是无效的。

  部分共有人无权处置共有财产

  案例:济南的魏先生看好赵先生名下的一套房产,谈好价格后双方签订了房屋买卖合同。本以为万事大吉,没想到在魏先生支付了购房款半个月要求办理过户时,赵先生表示该房屋是他和妻子的共有房产,其妻子不同意出售该房屋,拒绝办理房屋过户手续。合同签了,房款也交了,房主可以单方面毁约吗?

  在《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”。

  另外,《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

  在此案例中,魏先生与赵先生虽签订了购房合同,但由于产权共有人之一的赵先生妻子并不同意,且签订购房合同后即未办理过户登记手续,也没有将房屋进行交付,是不适用于以上提到的 “转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”的,因此,该购房合同则会被视为无效合同,魏先生是不能取得房屋所有权的。

  共有人和承租人享有优先购买权

  除了产权人认定外,房屋共有人和承租人还享有房屋的优先购买权。房屋所有人在出售公有房屋时,在同等条件下,共有人享有优先购买权;此外,房屋所有人在出售出租房时,须提前3个月通知承租人,且同等条件下,承租人享有优先购买权。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的优先购买权,他们有权向法院提出诉讼,宣告购房合同无效。

  由上可知,房屋买卖绝不是签了合同就一劳永逸的事,购房者需谨慎核实,必要时咨询专业律师以保障自身合法权益。

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